ผู้บริหารกลุ่มธุรกิจพฤกษา ชี้ ปี 62 เป็นปีของการสร้างสมดุลตลาดอสังหาฯ ส่วน LTV ที่จะใช้ 1 เม.ย.นี้ กระทบผู้บริโภคตลาดกลาง-ล่าง ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์
“ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวในรายการ”ลับคมธุรกิจ”ทางคลื่นมิติข่าว 90.5 ถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ว่า ปีนี้เป็นปีของการสร้างสมดุล เพราะ 2 ปีที่ผ่านมาค่อนข้างร้อนแรงมาก สำหรับ Property Sector ทำนิวไฮมา 2 ปีติดต่อกัน เพราะมีการปรับโครงสร้างต่างๆ ทำให้ตลาดปีที่แล้วโตขนาดนั้น ไม่ว่าจะมีดีมานด์จากต่างประเทศ กลุ่มคนจีน โดยเฉพาะการซื้อคอนโดมิเนียมใน กทม.และปริมณฑล และเมืองท่องเที่ยว รวมทั้งมีการเปลี่ยนวิธีการขายใหม่ๆ ไม่ว่าจะเป็นตลาดทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว ทำให้ยอดขายปีที่แล้วโต 18% และในส่วนของการโอนกรรมสิทธิ์ใน กทม. และปริมณฑล โตถึง 32% โดยปีที่แล้ว โอนไปทั้งหมด 565,000 กว่าล้านบาท หรือประมาณ 190,000 กว่ายูนิต ใน กทม.และปริมณฑล
ปี 62 ปีแห่งการสร้างสมดุล LTV กระทบตลาดกลาง-ล่าง ผู้ประกอบการต้องปรับตัว
ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กล่าวว่า การที่บอกว่าปีนี้เป็นปีแห่งการสร้างสมดุล เนื่องจาก 1.Property Market ในส่วนของดีมานด์ก็มีความซับซ้อน ทั้งดีมานด์ในประเทศ และดีมานด์จากต่างประเทศ ทั้งคนจีน คนต่างประเทศ ที่มาซื้อคอนโดมิเนียมในบ้านเรา ทั้ง Real Demand และ Investment Demand 2.Infrastructure ที่รัฐผลักดันรถไฟฟ้า 10 สาย ทำให้มีปัญหาใหม่ๆ เข้ามาในธุรกิจ Property ไม่ว่าจะเป็น PM2.5 ฝุ่นควัน สภาพแวดล้อม เราก็ต้องสร้างสมดุล การสร้างตึกใหม่ๆ ใจกลางเมือง ก็ต้องระวังเรื่องมลภาวะมากขึ้น จากที่มีมาตรการควบคุมอย่างรัดกุมอยู่แล้ว
3.เรื่องของที่ดิน จากที่มีช่วงร้อนแรงหลายปี ปัจจุบันราคาที่ดินเริ่มตึงตัว เพราะวันนี้ ราคาคอนโดมิเนียมที่ผลักดันสูงขึ้น กำลังซื้อคนเริ่มวิ่งไม่ทันราคาคอนโดฯ ทำให้ราคาที่ดินคงขึ้นไม่ได้มากกว่านี้นัก โดยเฉพาะที่ดินใจกลางเมืองที่ขยับขึ้นไปวาละ 2 ล้านบาทขึ้นไปแล้ว คงต้องใช้ระยะเวลาในการดูดซับซัพพลายเดิมๆ หรือที่ดินเดิมๆ ที่มีการซื้อไปสักระยะ ราคาที่ดินถึงจะขึ้นได้
4.กฎหมาย กฎระเบียบที่เข้ามาในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปลายปีที่แล้ว โดยเฉพาะเรื่อง LTV ที่จะบังคับใช้ตั้งแต่ 1 เมษายน 2562 ซึ่งเป็นเกณฑ์คุมเข้มการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย ถ้าเป็นการซื้อบ้านหลังแรก สัญญาแรกที่ไม่เกิน 10 ล้านบาท จะยังมีค่าผ่อนดาวน์ 0-10% เช่นเดิม แต่ในบ้านและคอนโดฯหลังที่ 2 หรือ มีราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป จะต้องมีเงินสำหรับดาวน์ 20-30% ของมูลค่าบ้าน จะกระทบต่อกลุ่มลูกค้าตลาดกลาง-ล่าง เพราะเป็นกลุ่มที่ไม่มีเงินเก็บมากนัก และเขาต้องจ่ายทั้งค่าเช่าบ้านและต้องผ่อนดาวน์ด้วย
ฉะนั้น ผู้ประกอบการจะต้องปรับตัวด้วยการนำ cost ต่างๆ ไปอยู่ในราคาขาย ให้สะท้อนความจริงให้มากที่สุด ให้ภาระการจ่ายดาวน์ของลูกค้าต่ำที่สุด ต้องปรับโครงสร้างต้นทุนกับราคาขาย ให้เป็นตัวเดียวกันให้หมด ไม่มี accessory อื่นๆ แล้ว เพื่อให้ลูกค้าเข้าถึงสินเชื่อได้มากที่สุด และจ่ายดาวน์ไม่มากนัก ไม่เกินกำลัง หรืออาจต้องมีระยะผ่อนดาวน์มากขึ้น
ผู้บริโภคจะซื้อบ้านต้องเตรียมตัวมากขึ้น รอบคอบมากขึ้นกับเงินในกระเป๋า
“ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” กล่าวด้วยว่า ผู้บริโภคที่เป็น Real Demand จะต้องเตรียมตัวอย่างรอบคอบกว่าเดิมมากๆ เพราะการจะซื้อบ้านสักหลัง ไม่ใช่แค่ตัวบ้านแล้ว ค่าใช้จ่ายต่างๆ ต้องเอ็กซเรย์ให้หมด เพื่อที่จะอยู่บ้านหลังนั้นได้ เรามีเงินสดพร้อมมั้ย ไม่ว่าจะเป็นเงินดาวน์ที่ต้องจ่ายในส่วนที่เป็นเงินสด บวกด้วยค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนอง ค่าส่วนกลางที่จะจ่ายเป็นเงินสด ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ รวมทั้ง accessory ที่จะทำให้บ้านเราอยู่ได้จริง ไม่ว่าจะเป็นเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า มุ้งลวด เหล็กดัด ดังนั้น ผู้บริโภคต้องเตรียมตัวให้มากขึ้น และมีความละเอียดรอบคอบมากขึ้นกับเงินในกระเป๋าตัวเอง ส่วนผู้ประกอบการก็ต้องทำการบ้านหนักขึ้น
ตลาดพรีเมียมยังโต แต่ปีนี้อาจชะลอตัวผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์
สำหรับตลาดพรีเมียมปีนี้ “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” กล่าวว่า ก็ยังโตดี แต่ปีที่แล้วยอมรับว่าโตดีมาก แต่ปีนี้อาจชะลอล้าง เพราะซัพพลายที่เปิดในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ดีมานด์ถูกดูดไปค่อนข้างเยอะ และซัพพลายค่อนข้างเยอะในตลาดที่ผ่านมา ทำให้ผู้ประกอบการ Top3 Top5 ปรับตัวหันไปทำตลาดในระดับราคาที่สามารถจับต้องได้
ถ้าราคาแตะระดับ 2.5 – 3 แสนบาท/ตร.ม. อัตราการดูดซับเริ่มช้าลง เพราะสภาพเศรษฐกิจไม่เอื้ออำนวย ก็ปรับลงมาอยู่ที่ระดับ 1 – 2 แสนบาทต้นๆ โดยปรับลดแพ็กเกจลงมาให้ความหรูหราน้อยลง หรือปรับแอเรีย ไม่ต้องอยู่ติดรถไฟฟ้า ซึ่งผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์ในการลงทุน พยายามทำกลุ่มเฉพาะเจาะจงมากขึ้น หรือทำในราคาที่เอื้อมถึงได้
ส่วนประเด็น Investment วันนี้ หลายคนเริ่มระมัดระวัง โดยเห็นสัญญาณผู้ประกอบการหลายคน ขายที่ในพอร์ตตัวเอง ซึ่งไม่ได้เป็นการขายขาดทุน แต่เป็นการขายกำไร เพื่อลดภาระ เพื่อเตรียมสภาวการณ์ทางการเงินในกรณีที่อาจเกิดสภาวะต่างๆ ที่ไม่คาดฝันในอนาคต เพื่อลดความเสี่ยง @
