มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ ธปท. ได้เริ่มบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 เม.ย.2562 ส่งผลให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบอย่างหนัก
ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มพฤกษาพรีเมี่ยม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตัวเลข 9 เดือนแรกของปีนี้ ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ใน กทม. และปริมณฑล ติดลบจากช่วง 9 เดือนแรกของปีที่แล้ว ประมาณ 22% และถ้าดูในไตรมาส 3 ยอดติดลบช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว อยู่ที่ 35%
จะเห็นได้ว่ามาตรการ LTV ส่งผลกระทบอย่างหนัก เพราะลูกค้าจำเป็นต้องดาวน์ในการซื้อบ้าน แต่คนไทยกลุ่มตลาดกลางล่างนั้นไม่มีเงินออม เพราะในช่วง 5-10 ปีที่ผ่านมา อัตราการเพิ่มขึ้นของรายได้ที่แท้จริงของกลุ่มตลาดกลางล่างไม่ได้เพิ่มขึ้นเท่าไร เมื่อเทียบกับอัตราเงินเฟ้อ หรือค่าครองชีพที่สูงขึ้น ซึ่งเป็นสิ่งที่สวนทางกัน
ความต้องการที่อยู่อาศัยของคนกลุ่มนี้ยังเป็นสินค้าจำเป็น ที่ต้องการมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่ไม่มีเงินออม ดังนั้นเมื่อมี
นโยบายปล่อยสินเชื่อ 100% ทำให้คนกลุ่มนี้สามารถออมเงินผ่านอสังหาริมทรัพย์ หรือบ้านที่เขาจะซื้อเป็นของตัวเองได้ เมื่อ ธปท.ออกนโยบายทางด้านการเงินในเรื่องเกี่ยวกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทำให้กระทบคนกลุ่มนี้ค่อนข้างมาก
เนื่องจากตลาดกลางล่าง ไม่มีเงินออมมาดาวน์บ้าน เขาก็เลยใช้วิธีกู้ 100% ซึ่งเมื่อก่อนสินเชื่อที่อยู่อาศัยเอื้ออำนวยให้ทำได้ แต่ปัจจุบันมาตรการ LTV ทำให้เขาไม่สามารถซื้อบ้านได้ ทั้งนี้ อยากให้ ธปท.มองว่าที่อยู่อาศัยนั้นเป็นการผูกพันการออมในอนาคตของกลุ่มตลาดกลางล่าง เพราะรูปแบบของการออมไม่ใช่เพียงแค่ถือสมุดบัญชีเงินฝากเท่านั้นอีกต่อไปแล้ว
เมื่อดูตัวเลขเปอร์เซ็นต์หนี้เสียในกลุ่มของสินเชื่อที่อยู่อาศัย พบว่ามีประมาณกว่า 3% เมื่อเทียบกับบัตรเครดิต หรือสินเชื่อรถยนต์ ซึ่งถือว่าต่ำกว่าเยอะมาก เพราะเวลาเขากู้ซื้อบ้าน เขาจะไม่ยอมให้บ้านเป็นหนี้เสีย ไม่ยอมให้ยึดบ้านแน่นอน เพราะจะทำให้เขาไม่มีที่อยู่
ประเสริฐ กล่าวว่า รัฐบาลเห็นถึงภาวะถดถอยของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงได้เข้ามาประคับประคอง และออกนโยบายเพื่อกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ โดยเมื่อวันที่ 11 ต.ค.ที่ผ่านมา อธิบดีกรมสรรพากรได้ประกาศลดหย่อนภาษีให้คนที่ซื้อบ้านไม่เกิน 5 ล้านบาท โดยลดหย่อนให้สูงสุด 2 แสนบาท ถึงสิ้นปีนี้ สำหรับบ้านหลังแรก
และเมื่อวันที่ 22 ต.ค.ที่ผ่านมา ครม.ก็มีมติเห็นชอบลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนอง
จาก 1%เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายบ้านที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท
ซึ่งการลดค่าจดจำนอง หรือลดค่าธรรมเนียมการโอน จะไม่ได้ประโยชน์ หากลูกค้าเข้าถึงสินเชื่อไม่ได้ ถ้าไม่มีการเปลี่ยนแปลงมาตรการ LTV ดังนั้นจึงอยากให้ ธปท.ได้ทบทวน และเลื่อน LTV ออกไป แล้วพิจารณานำกลับมาใช้ในเวลาที่เหมาะสมกว่านี้ ยอมรับว่า LTV เป็นสิ่งที่ดี แต่ออกมาผิดเวลา
ส่วนที่ ธปท.ให้ข้อมูลว่าสินเชื่อใหม่ไม่ได้รับผลกระทบ เพราะมีการโอนในช่วง 8 เดือนแรกของปีนี้ ประเสริฐ ชี้แจงว่า
ตัวเลขการโอนที่ค่อนข้างโต 1-2% ในช่วง 8-9 เดือนที่ผ่านมานั้น เป็นการทำสัญญาจัดซื้อจัดขายของอสังหาริมทรัพย์
ก่อนเดือน ต.ค.เมื่อปีที่แล้ว ที่ยังใช้ LTV เดิมที่ปล่อยกู้ให้ 100% ไม่ใช่นโยบายใหม่ของ LTV ที่จะเห็นการติดลบอย่างชัดเจนในไตรมาส 4 เพราะจะเป็นสัญญาใหม่ หลังจากเดือน ต.ค.ปีที่แล้ว ซึ่งอาจทำให้ ธปท.เห็นภาพได้ชัดเจนขึ้น
เพราะยอดขาย 9 เดือนแรกของปีนี้ ติดลบ 22% ส่วนไตรมาส 3 ติดลบ 35% นั่นหมายความว่าไตรมาส 4 ปีนี้ ตัวเลขการโอนจะติดลบตามยอดขายใหม่ ซึ่งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ส่งสัญญาณไปยัง ธปท.แล้ว และหวังว่า ธปท.จะทบทวนนโยบายนี้
“ภาครัฐบาลออกนโยบายการคลังมาสุดทางแล้ว ภาคเอกชนเองก็ลดราคาเสริมเข้าไปด้วย แต่ถ้าผู้บริโภคไม่สามารถขอสินเชื่อได้ มาตรการต่างๆ ที่ภาคเอกชน และภาครัฐบาลออกมาก็จะไม่มีประโยชน์เลย ถ้าไม่ได้รับการตอบรับจากแบงก์ชาติในการทบทวน LTV ” ประเสริฐ กล่าว
ส่วนตลาดกลางบนนั้น ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ยอดโอนหรือยอดขายอสังหาริมทรัพย์ 1 ใน 3 เป็นนักลงทุนต่างชาติ ที่มาซื้อคอนโดมิเนียมในเมืองไทย แต่ในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา เงินบาทแข็งค่ามากเมื่อเทียบกับในภูมิภาค ทำให้ตลาด Foreign Demand หายไปอีก ทำให้กระทบพร็อพเพอร์ตี้เข้าไปอีก เพราะที่ผ่านมาตลาดกลางบนพึ่งพากำลังซื้อของต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนแผ่นดินใหญ่กับฮ่องกง ซึ่งในช่วง 2-3 ปีที่แล้ว จีนแผ่นดินใหญ่เข้ามาซื้อเยอะมาก แต่ตอนนี้ตลาดจีนก็ชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด เนื่องจากเงินบาทแข็งค่า
สำหรับสงครามการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐ ก็มีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องเติบโต
ควบคู่ไปกับการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ
“ถ้าเศรษฐกิจโดยรวมไม่ดี คนไม่มีเงิน ก็ไม่มีกำลังใจมาซื้อบ้าน ถ้ามีปัญหาตกงาน มีการปลดพนักงาน ก็ไม่มีใครมาซื้อบ้าน เพราะการซื้อบ้านเป็นการก่อหนี้ระยะยาว ดังนั้นอยากให้รัฐบาล เอกชน ธปท. ต้องร่วมมือกันประคับประคองเศรษฐกิจในช่วงนี้ เพราะทั่วโลกวันนี้ ทุกคนเห็นแก่ประโยชน์ของตัวเองทั้งสิ้น America First, China First ถ้าประเทศไทยจะ Globalization ไม่ Thailand First ก็คงจะประคับประคองระดับฐานรากได้ยาก” ประเสริฐ กล่าว
ตอนนี้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ก็มีการปรับตัว โดยลดการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยเฉพาะไตรมาส 3 จะเห็นได้ชัด เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว และเลื่อนไปปีหน้า ไม่เติมซัพพลายลงมาในตลาด ภาคเอกชนก็ระมัดระวัง ถ้าเทียบกับปี 2540 อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนของภาคผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ก็ต่ำกว่าปี 2540 มาก ตอนนี้โดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 1-2 ต่อ 1 ขณะที่ปี 2540 อยู่ที่ 7-8 ต่อ 1
ประเสริฐ กล่าวว่า วันนี้เป็นช่วงเวลาของความเปราะบางในการประคับประคอง ถ้า LTV ไม่เลื่อน ก็ทำให้ผู้ประกอบการรายเล็ก รายกลาง หรือรายที่ไม่แข็งแรงทางการเงิน ก็อาจทนแรงเสียดทานไม่ได้ และอาจทำให้ผิดนัดชำระหนี้ได้ ซึ่งมีหลายบริษัทพร็อพเพอร์ตี้เซ็กเตอร์ที่เริ่มเห็นสัญญาณผิดนัดชำระหนี้ คิดว่า ธปท.ควรรีบตัดสินใจเร็วๆ เพราะอาจส่งผลกระทบไปที่ตลาดเงิน และตลาดตราสารหนี้ทั้งหลายได้
ในส่วนของพฤกษา โชคดีที่ปรับตัวมาทำตลาดพรีเมียมในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ทำให้สามารถประคับประคอง และทำกำไรตลาดนี้ มาชดเชยตลาดกลางล่างที่ถดถอยลง ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาตลาดพรีเมียมคึกคักในการขับเคลื่อน แต่เศรษฐกิจแบบนี้ตลาดพรีเมียมก็เริ่มกระทบบ้าง ซึ่งเราก็ต้องละเอียดขึ้นในการหาดีมานด์เฉพาะในตลาดบน เพื่อเจาะตลาดในช่วงเศรษฐกิจขาลง เพื่อลดความเสี่ยงในการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
การเปิดโครงการต่างๆ ในตลาดพรีเมียมของพฤกษา ปีนี้เราจะเปิด 4 โครงการ ทาร์เก็ตยอดขาย 7,500 ล้านบาท แต่เราเปิด 2 โครงการ ได้ 7,500 ล้านบาทแล้ว อีก 2 โครงการจึงเลื่อนไปเปิดปีหน้า เพราะสถานการณ์ไม่เอื้ออำนวย
เพื่อลดความเสี่ยง ซึ่งปีหน้าเราจะปรับรูปแบบสินค้าให้สอดรับกำลังซื้อของผู้บริโภค ในราคาที่เหมาะสม ลูกค้าเอื้อมถึงได้ และคุ้มค่าเงินมากขึ้น อยู่ในพื้นที่ที่ไม่เป็นเรดโอเชียน มีตลาดรองรับที่ชัดเจน ควบคุมขนาดของโครงการไม่ให้ใหญ่เกินไป ให้สอดรับกับดีมานตลาด
สำหรับปีหน้า ประเสริฐ กล่าวว่า เป็นปีของการปรับตัว ใช้คำว่าเป็นปีของ Year of regulation attack impact
ถ้าธปท.ไม่ทบทวน LTV ก็คงมีผลกระทบต่อเนื่องจากปีนี้ไปจนถึงปีหน้า และที่จะมีเข้ามาเพิ่มอีกก็คือภาษีที่ดินและการปลูกสร้าง ที่จะเริ่มใช้ปี 2563 ก็จะเป็นปัจจัยลบกับพร็อพเพอร์ตี้เซ็กเตอร์ เราจึงต้องมองปัจจัยในการขับเคลื่อนธุรกิจในปีหน้า ต้องมองตลาดให้ชัดเจนขึ้น ต้องมองหาดีมานด์เฉพาะในตลาดให้เจอ เพื่อปรับตัวให้สอดรับกับผลกระทบของการเปลี่ยนแปลงนโยบายของรัฐบาล และ ธปท. @
