การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ทำให้ธุรกิจอสังหาฯ ต้องปรับตัวลดราคาในช่วงนี้ 10-20% และหลังจากไวรัสผ่านพ้นไป จะทำให้ลูกค้าเกิด New normal ในการเลือกซื้อบ้าน หรือคอนโด ที่มีระบบ Healthcare และรองรับ Work From Home
พีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 กระทบกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แตกต่างจากวิกฤติเศรษฐกิจเมื่อปี 2540 เพราะไวรัสโควิด-19 เกิดขึ้นกับทุกคน ทุกระดับ แล้วก็เป็นกันทั่วโลก แต่ปี 40 วิกฤติเกิดจากประเทศเรา แล้วก็เกิดขึ้นในกลุ่มหุ้น กลุ่มไฟแนนซ์ และกลุ่มธนาคาร
ส่วนวิกฤติโควิด-19 นั้น ตัวอสังหาฯ ไม่ได้กระทบแบบจู่ๆ ก็ล่มสลายไปเหมือนครั้งที่แล้ว แต่ชะลอตัวตามเศรษฐกิจที่มีการชะลอตัว ในอีก 1-2 ปีข้างหน้าก็คงมีการปรับฐาน และเมื่อเศรษฐกิจชะลอตัว กำลังซื้อของอสังหาฯ ก็คงมีผลกระทบ คงเป็นเหมือนกับธุรกิจอื่นๆ ในประเทศ ที่ได้รับผลกระทบครอบคลุมทุกธุรกิจจริงๆ
สำหรับความต้องการของอสังหาฯ ในปี 63 ก็ยังมีคนที่ต้องการซื้อบ้านที่เป็น เรียล ดีมานด์ ก็คือเขาต้องการไปสร้างครอบครัวใหม่ โดยเฉพาะบ้านหลังแรก ก็จะมีอัตราการซื้อเยอะที่สุด ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม หรือทาวน์เฮ้าส์ กลุ่มเหล่านี้ยังมีความต้องการต่อเนื่อง ช่วงนี้เศรษฐกิจไม่ดี ตัวอสังหาฯ ก็จัดโปรโมชั่นเยอะ ทำโปรโมชั่นแรง ราคาถูกลงจากภาวะปกติประมาณ 10-20% ทุกวันนี้เราอาจจะขายใกล้ๆ กับต้นทุน หรือรวมค่าใช้จ่ายแล้ว เราก็ไม่ได้บวกกำไรมากนัก เพราะเป็นช่วงเวลาที่ต้องการเปลี่ยนตัวบ้านให้เป็นกระแสเงินสดในบริษัท ซึ่งโปรโมชั่นทั้งลด ทั้งแถมในช่วงนี้ก็คิดว่าจะดึงดูดดีมานด์กลุ่มที่มีความจำเป็นจะซื้อบ้านได้ ส่วนกลุ่มที่รอได้ เขาก็คงจะเช่าไปก่อนหรืออยู่บ้านหลังเก่าไปก่อน
“กลุ่มผู้บริโภคที่ต้องการบ้าน ต้องการซื้อคอนโดช่วงนี้ รับประกันว่าถูกที่สุดในช่วง 5-10 ปีนี้ คล้ายๆ เป็นจุดสมดุลใหม่ที่ทำให้ราคาอสังหาฯ ไม่แพงมากเกินไป ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ราคาขึ้น ปีหนึ่งอาจสัก 5-7% ในบางปี ตอนนี้มันก็ได้รีเซ็ตราคาตรงนั้นแล้ว ทำให้ผู้บริโภคกลับมาซื้อบ้านต้นทุนราคาถูก ตัวที่ดินเองก็เริ่มถูกตามราคาขายบ้านหรือคอนโดที่ถูกลง ทำให้เกิดสมดุลยภาพใหม่ และความมั่นคงของธุรกิจอสังหาฯ ที่เกิดจากการปรับฐาน ก็จะทำให้พวกเราก้าวย่างขึ้นไปใหม่อย่างมั่นคงขึ้น ถึงแม้ยอดขายอาจจะน้อยลงบ้าง แต่ก็ไม่ได้เป็นเหมือนปรากฏการณ์ฟองสบู่แตกเหมือนตอนสมัยปี 40 ตอนสมัยต้มยำกุ้ง ในศึกครั้งนี้เราคงถดถอย แต่ไม่มีการล้ม หรือไปซื้อบ้านแล้วไม่ได้บ้าน ไม่มีแน่นอน ผู้ประกอบการที่อยู่ในเรียลเอสเตทก็ค่อนข้างแข็งแรง”
พีระพงศ์ กล่าวว่า อสังหาฯ ตอนนี้ราคาลงมาเยอะ 10-20% โดยเฉพาะกลุ่มที่กำลังจะปิดโครงการ กลุ่มนักลงทุนที่ชอบซื้ออสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่าหรือซื้อเก็บไว้ จะได้เปรียบเยอะในช่วงนี้ พอราคาลดลงมา เขาก็ได้ผลตอบแทนจากการเช่าเยอะในระดับประมาณ 5-8% ตามทำเล ความผันผวนก็ต่ำ เหมือนเราซื้อสินทรัพย์ในช่วงเวลาที่ถูกที่สุด แล้วปล่อยเช่า สามารถทำผลตอบแทนจากการลงทุนสูง และอาจขายต่อได้ราคาสูงในอนาคตอีก
ทั้งนี้ คาดว่าไตรมาส 2 ไตรมาส 3 จะเป็นราคาต่ำสุดของพร็อพเพอร์ตี้ โดยมองว่าไตรมาส 2 โควิด-19 คงยังไม่จบ และอาจลามไปไตรมาส 3 ซึ่งน่าจะพ้นจุดต่ำสุดในช่วงไตรมาส 2 และไตรมาส 3 เราเริ่มทยอยฟื้นตัวแล้ว แต่จะฟื้นตัวในช่วงประมาณช่วงเดือนสิงหาคม คือช่วงเข้าหน้าร้อนของกลุ่มประเทศตะวันตก อัตราการติดเชื้อเขาคงลดลงเยอะ
หลังจากไวรัสโควิด-19 ผ่านพ้นไป คิดว่าพฤติกรรมของผู้บริโภคคงค่อยๆ เปลี่ยน คงมีกระแสผลิตภัณฑ์ที่ป้องกันเรื่องการติดเชื้อ เพื่อสุขอนามัยที่ดี เช่น ประตูทางเข้าต่างๆ ต่อไปคงใช้ระบบเซ็นเซอร์ เพราะเราอาจกังวลเรื่องการสัมผัส พวกระบบที่เป็น Healthcare เกี่ยวกับสุขภาพ ที่จะเอามาใช้ในการผลิตบ้าน คอนโด ก็คงเอาใจใส่มากขึ้น ลูกค้าก็จะยอมจ่ายตรงนี้มากขึ้น สินค้าพวกนี้จะได้รับความนิยมสูงขึ้น
พวกแอร์ในโรงแรม ต่อไปจะไม่ทำเป็นเซ็นทรัลแอร์เหมือนเดิม คงจะพยายามแยกไปเป็นส่วนๆ ห้องใครห้องมัน ก็จะเป็นเทรนด์ของการเปลี่ยนแปลง ซึ่งคงเป็นการเปลี่ยนแปลงในระยะสั้น ไม่ได้เป็นการเปลี่ยนแปลงระยะยาว ส่วนการเปลี่ยนแปลงระยะกลางและระยะยาว จะเป็นเรื่องการฟื้นฟูเศรษฐกิจมากกว่า สินค้าก็คงต้องมีความคุ้มค่ามากขึ้น ซึ่งการเปลี่ยนแปลงระยะกลาง จะทำให้ตัวบ้านและคอนโดออกมาน่าซื้อมากขึ้น ราคาถูกลง ประโยชน์ใช้สอยมากขึ้น ทุกคนก็คงไปแข่งกันเรื่องนี้
ส่วนความปกติแบบใหม่ หรือ New normal ที่จะเกิดขึ้นในวงการอสังหาฯ พีระพงศ์ กล่าวว่า ลูกค้าคงเปลี่ยนพฤติกรรมเยอะหลังจากนี้ วันนี้เราเริ่ม Work From Home สิ่งที่ลูกค้าที่จะเปลี่ยนไปในการเลือกซื้อบ้าน หรือคอนโด ก็คงต้องมีฟีเจอร์ที่รองรับการ Work From Home ส่วนกลางของหมู่บ้านหรือคอนโด ควรจะมี Teleconference
แล้วสิ่งที่ได้รับความนิยมมากๆ ในปัจจุบันจะเป็นพวก Smart Fitness Mirror คือสามารถใช้แอปพลิเคชั่นจากโทรศัพท์มือถือ ส่งแอปฯ ตัวนี้ไปใส่ตัวกระจกเงาที่ข้างหลังมีจอเหมือนไอแพด ทำให้เราสามารถออกกำลังกายไปกับโค้ชได้เลย จากเดิมที่ต้องมองจอมือถือด้วย แต่ปัจจุบันสามารถมองกระจกแล้วเห็นโค้ชอยู่ในนั้น
New normal เหล่านี้ก็คงเกิดขึ้นแม้ไม่มีโควิด-19 ต่อไปก็จะเริ่มกลายเป็นความต้องการที่แท้จริง และจะดิสรัปต์อุปกรณ์เก่าๆ ไปบ้าง แล้วเกิดอุปกรณ์ให้คนเลือกใช้ ฟีเจอร์ของการให้บริการที่เกี่ยวกับเรื่องการส่งอาหาร การมีพวก Smart Locker ต่างๆ คงเป็นเรื่องจำเป็นในชีวิตประจำวัน พวกนี้จะเกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างยั่งยืน ส่วนอะไรที่เกี่ยวกับเรื่องสุขภาพ คงเป็นการเปลี่ยนแปลงระยะสั้น ถ้าไม่มีไวรัสตัวใหม่มาอีก ต่อไปเรื่องของ Contactless, Touchless, Physical Distancing ก็ยังเป็นเรื่องชั่วคราวอยู่ หลังจากมีวัคซีน ทุกคนก็อาจปรับตัวเป็นไปในรูปแบบ New normal ซึ่งอาจเหมือนเดิมครึ่งหนึ่ง แล้วใช้ชีวิตแบบมีโควิด-19 มาปนสักครึ่งหนึ่ง
ในส่วนของออริจิ้น ก็ทำงานผ่านเครือข่ายออนไลน์ ทำให้เกิด New normal ในการทำงาน และมีการปรับตัวมาตลอดเวลา ตั้งแต่เริ่มโควิด-19 ใหม่ๆ เราก็เริ่มแพ็กคน แพ็กทีม มีการกระจายงาน กระจายคนลงไปในโปรเจกต์ต่างๆ พอเราหยุดทำงานในเฮดออฟฟิศประมาณหนึ่งเดือน เราก็กระจายคนลงที่หน้างานหมด และพยายามที่จะให้ความปลอดภัยด้านสุขอนามัย ลดการเดินทาง ลดการแพร่เชื้อ
โดยให้พนักงานไปพักที่ทำงาน หรือพักใกล้ไซต์ที่เขาอยู่ ทำให้พนักงานมีโอกาสในการพัฒนางานที่โปรเจกต์มากขึ้น รวมถึงยังสามารถรับลูกค้าได้อย่างต่อเนื่อง เพราะสามารถนัดลูกค้ามาชมแบบไพรเวทได้ ไม่ต้องไปเจอผู้คนเยอะๆ พอเขามาเราก็มีระบบดูแลสุขภาพอนามัย ถ้าลูกค้าไม่ได้เอาแมสมา เราก็มีแมสให้ มีเจลแอลกอฮอล์แถมให้ด้วย พวกนี้ก็ยังทำให้เกิดกิจกรรมของการทำธุรกิจอยู่ ส่วนที่ต้องประชุม เราก็ใช้ Microsoft Teams ใช้วิธีการประชุมออนไลน์ ก็ยังมั่นใจว่าการปรับตัวที่ดีที่ไว จะยังทำให้เติบโตได้ต่อไป @
